Luego de un cierre de 2024 y un comienzo de 2025 que impactó de manera positiva en el sector inmobiliario, gracias al empuje de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo); en agosto comenzó una nueva etapa que era inminente: en la cual, las operaciones con financiamiento bancario se ven fuertemente afectadas y por consecuencia, el mercado inmobiliario en su conjunto.
En julio, la ciudad de Buenos Aires registró 6651 escrituras (una suba del 34,5% interanual) y acumula 36.179 actos en lo que va del año (un 45,3% más que hace un año), es el mejor registro en 17 años. En este sentido, las escrituras con hipotecas marcaron un repunte: 1393 actos en ese mes (+519,1% interanual), representando el 20,9% del total. Sin embargo, estos números ya tienen fecha de vencimiento: la suba de tasas y el ajuste de encajes empiezan a cerrar la canilla del desembolso bancario y, con ello, la ventana de financiamiento que había impulsado buena parte del reacomodamiento inmobiliario.
Pero, a pesar de que aún no se conocen los datos de escrituras de agosto, sí se conoció que el dinero que se desembolsó en la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados el mes pasado cayó 3% con respecto al mes anterior. A pesar de que todavía no es un número que llame demasiado la atención, cabe destacar que los préstamos tardan entre tres y cuatro meses en entregarse, por lo que estos números corresponden a clientes que los solicitaron antes de mayo.
“El impacto fuerte va a estar en septiembre, por el aumento en las restricciones de los bancos. Si esto es el techo (muy posible, al menos por un tiempo) va a quedar bien abajo de 2017-2018″, aseguró Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria. En números concretos, en el octavo mes del año se desembolsaron US$308,9 millones en créditos hipotecarios.
A su vez, la oferta no cede: de acuerdo a los datos aportados por el último Radar Inmobiliario elaborado por el ROI (Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias) y Selectia, en agosto el stock superó las 109.000 propiedades (siete meses consecutivos de suba interanual); mientras que los valores de publicación mantienen una senda alcista: Zonaprop y Mercado Libre acumulan 18 meses de subas interanuales consecutivas. Del mismo estudio surge que los emprendimientos en pozo siguen reflejando el impacto de la suba de los costos de construcción, mientras que el segmento residencial usado se posiciona como la oportunidad relativa del mercado. Al mismo tiempo, el mercado de usados opera con ventaja relativa: precios reales que, según el ROI, se ubican en niveles de 2006, ofreciendo una oportunidad de compra para quien pueda afrontar la inversión sin depender exclusivamente del banco.
El efecto será más agudo en las operaciones con tickets medios de unidades usadas, entre US$50.000 y US$200.000, el relevamiento. Ese rango concentra gran parte de la demanda que depende del crédito; cuando la plaza financiera se endurece, esas operaciones pierden terreno porque el acceso al préstamo se vuelve más caro y más restringido.
Sin embargo, el segmento usado tiene un gran punto a favor: precios históricamente bajos y una relación precio/activo que hoy lo hace relativamente más barato que otros instrumentos de la economía argentina. “El valor de los usados sigue siendo el principal driver del sector inmobiliario porque quedó barato con respecto a todo el resto de los actores de la economía -acciones, bonos, servicios, entre tantos otros”, sintetiza Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima y uno de los responsables del ROI.
Además, el broker afirma que el mercado entró en lo que llama un “periodo bisagra”: agosto y septiembre reflejarán un efecto de rezago -se seguirán viendo datos positivos por operaciones iniciadas en meses anteriores-, pero el último trimestre del año perderá la predecibilidad. Tradicionalmente, octubre y noviembre concentran la mayor actividad; hoy dependerán del rumbo político, del manejo macro y del comportamiento del dólar. Si la liquidez sigue retraída, la estacionalidad se verá quebrada y las hipotecas perderán cada vez más protagonismo.
El impacto se verá en el comprador con crédito porque siente la mayor presión, con tasas cada vez más altas y menos oferta de préstamos. Pero, el comprador de contado será el actor que defina los precios en el corto plazo. “El comprador con crédito no discute tanto los precios como el comprador cash que negocia más”, señala Achával.
Por lo tanto, las operaciones más afectadas serán las de ticket medio que dependían del fluido acceso al préstamo. Al mismo tiempo, el mercado de usados opera con ventaja relativa: precios reales que, según el ROI, se ubican en niveles de 2006, ofreciendo una oportunidad de compra para quien pueda afrontar la inversión sin depender exclusivamente del banco.
De acuerdo con el último dato de agosto, el costo de construcción de viviendas multifamiliares alcanzó los US$1493/m² (lo que representa un incremento interanual del 23,3%) y, en comparación con el mes anterior, registró un descenso del 1,5%. “Hoy la brecha de precios entre los inmuebles usados y unidades en pozo es muy significativa y esto muestra tanto la oportunidad de compra para los primeros como el upside de precios potencial en ese segmento», explican en el radar.
Además, un dato que merece principal importancia es la como la dinámica ascendente del stock de todos los inmuebles se mantiene incluso pese a la fuerte caída de oferta departamentos en pozo: desde enero de 2024, la suba fue de 28% en cantidad de propiedades publicadas, mientras el segmento en construcción cae un 83%.
“El dato de los usados es quizás uno de los más relevantes en la coyuntura actual del mercado inmobiliario por su impacto en el nivel de precios”, explican desde el ROI. Ya que, “hasta que no se vacíe la oferta de inmuebles o por lo menos se elimine la sobreoferta, la suba de precios de los usados y el dinamismo de ventas del segmento emprendimientos van a verse fuertemente afectados”.
Achával lo define así: “Lo que quedó barato es el segmento residencial usado. Las propiedades en pozo ajustaron a la par de la inflación y en dólares», Y añade un dato clave de comportamiento: hay exceso de oferta -casi 40% más que en la era de la UVA bajo el gobierno de Mauricio Macri-, lo que frena la velocidad de ajuste de precios del segmento usado y mantiene la negociación en niveles moderados.