Desde abril en que los bancos comenzaron a ofrecerlos, la reaparición de los Créditos Hipotecarios UVA sorprendió a la mayoría de los expertos del mercado hipotecario y también al Gobierno. En 7 meses ya hay más de 25 bancos que lanzaron sus líneas de este tipo de préstamos.
El Gobierno sorprendido por el boom de créditos hipotecarios
La mayor oferta existente, soprendio al Gobierno que no esperaba un nuevo boom de créditos hipotecarios en el corto plazo, ya que los ingresos en dólares están en un nivel que es la mitad del que había entre 2016 y 2018, cuando explotaron esos préstamos en el Gobierno de Cambiemos, que fueron ideados por el entonces Presidente del BCRA Federico Sturzenegger quien es actual ministro de Desregulacion y Transformacion del Gobierno del Presidente de la Nacion Javier Milei.
La fuerte baja de la tasa de inflación desde abril en adelante que pasó de un 12% al 2,7% mensual en octubre es uno de los factores que han generado una mayor demanda de crédito hipotecario UVA por parte de los particulares.
El otro factor es la estabilidad del dólar que junto con la baja del riesgo país genera una mayor confianza para tomar un crédito de estas carctisticas. A esto se suma una mejora del salario real desde junio en el que los salarios han subido más que la inflación.
El problema es que la mayor demanda de crédito provocó un aumento en el precio del metro cuadrado que desde abril hasta ahora aumentó en promedio entre un 15 y 20 por ciento en dólares según el tipo de barrio en CABA .
El principal problema, es que todavía los ingresos están muy bajos y son un limitante para poder llegar a cubrir el 25% del salario que se necesita para pagar la cuota del crédito hipotecario UVA.
Créditos hipotecarios: tasas, plazos y montos
A comienzos de abril las tasas de interés de los nuevos créditos hipotecarios UVA, que se actualizan según el índice de inflación, oscilaban entre 3% y 9,5% anual.
Los montos máximos que se otorgan pueden llegar hasta los $250 millones, aunque algunas entidades no establecen un tope.
Por lo general estos créditos financian entre 75% y 80% del valor de la propiedad.
Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años y las cuotas, al estar el crédito nominado en UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar no más de entre 20% y 30% de sus ingresos mensuales.
Las cuotas de los créditos hipotecarios se calculan utilizando la ya mencionada Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se ajusta según la inflación. El instrumento usado para el reajuste es el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
El monto del crédito se divide por la cotización de la UVA al momento de constituir la hipoteca, y tanto el saldo de deuda como la cuota mensual se miden en esa unidad de valor.
El crédito UVA, al tener ajuste mensual por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta (como el caso de los créditos a tasa fija). Además, no es necesario contar con un ingreso alto promedio para solicitarlo.
Este tipo de operaciones, con variantes, fue adoptado por países como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban períodos de inflación y comenzaron a financiar la compra de propiedades.
Para acceder a un crédito UVA, en la mayoría de los casos, la cuota inicial a pagar por el crédito no puede superar el 25% del ingreso mensual del solicitante o del grupo familiar, a excepción de algunos bancos en los que la relación cuota ingreso es del 30%.
Cuánto hay que ganar para solicitar un crédito hipotecario
A continuación, podemos dar se algunos ejemplos concretos con cifras aproximadas sobre cuánto hay que ganar para poder calificar, tomando una tasa promedio del 5.5% a pagar en 20 años y con el 80% del valor de la propiedad, con una cotización de un valor del dólar paralelo de 1100 pesos.
1)por una propiedad que sale US$100.000 el monto del crédito: $88 millones (equivalente al 80% de la propiedad). El ingreso mínimo necesario es de unos 2.400.000 pesos para pagar una cuota de unos $605.000 y se necesita tener un ahorro inicial de unos 20.000 dólares.
2)por un propiedad de US$80.000 el monto del crédito es de $70.4 millones (equivalente al 80% de la propiedad). Se necesita un ingreso mínimo necesario de unos 1.930.000 pesos para pagar una cuota mensual de unos 485.000 pesos y se necesita un ahorro inicial de unos 16.000 dólares.
3)por una propiedad de US$50.000 el monto del crédito otorgado es de unos $44 millones (equivalente al 80% de la propiedad) y se necesita un sueldo inicial de unos 1.200.000 pesos para pagar una cuota de unos 303.000 pesos y un ahorro inicial de unos 10.000 dólares.
Pero más allá de este buen escenario que muestra la evolución del crédito hipotecario UVA ,en los últimos meses apareció una luz amarilla en el sector bancario.
Creditos hipoteacrios UVA: lo que preocupa al sector bancario
El miércoles pasado en el tradicional cocktail de fin de año de la Asociación de Bancos Argentina (ABA), el Presidente de esa entidad Claudio Cesario, manifestó que en los próximos días la entidad podría presentar en la Corte Suprema un recurso para apoyar al Banco Nación en la causa por los créditos hipotecarios.
“Hay un tema que nos preocupa mucho que es un juicio en Misiones, donde un Sr. Azzimonti contra el Banco de la Nación Argentina consiguió dos sentencias, en primera y en segunda instancia, y hoy está en la corte Suprema de Justicia de la Nación”, señaló en el tradicional evento con periodistas
Sostuvo que “probablemente en los próximos días nos estemos presentando como amicus curiae en la Corte Suprema, para reforzar la posición del Banco de la Nación Argentina”.
El 30 de octubre pasado la Cámara Federal de Posadas confirmó un pronunciamiento que reajustó un contrato de crédito hipotecario reemplazando el índice UVA por otro, y la decisión que tramita una apelación ante la Corte motivó una decisión del BNA que impactará en la oferta de créditos en Misiones.
Por ese motivo el BNAanunció que limitará su oferta de créditos hipotecarios UVA en la provincia de Misiones tras un precedente judicial de la justicia federal que calificaron de “arbitrario” y que podría afectar este tipo de créditos en todo el país.
En el comunicado de prensa, la institución explicó que “la sentencia confirmada por la Cámara Federal de Posadas, dispuso un subsidio perpetuo a favor de un deudor hipotecario, al reemplazar el ajuste UVA por una tasa de interés real negativa”.
Se trató del caso “A., R. A. G. c/Banco de la Nación Argentina y otros s/Ley de Defensa del Consumidor” cuya sentencia se dictó en junio de 2023 y en agosto se elevó a la CSJN con un recurso Extraordinario Federal.
En la publicación, el banco indicó que “el actor se desempeña laboralmente en el mismo fuero federal de Posadas y que en el juicio no se permitió la prueba sobre el nivel de ingresos del actor, siendo que la incidencia de las cuotas no alcanza el 25% de su salario, ni tampoco que se pruebe que el valor de las cuotas es inferior al valor locativo de la vivienda objeto del crédito”.
Por lo tanto, de ahora en adelante, la entidad bancaria explicó que “los préstamos hipotecarios UVA del BNA en Misiones serán sólo para adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, con adhesión a la opción de cuota por índice CVS, agregando a la tasa de interés de 4,5% TNA una prima adicional del 1,5%”.
La sentencia de grado, que luego fue confirmada parcialmente por la Cámara Federal, que declaró abusivas y nulas varias cláusulas del del contrato (la referida al monto, a la forma de amortizar el capital, al interés, a la moneda de pago, entre otras) a las que tuvo por no convenidas y fijó una multa por daño punitivo de $1.040.000, aunque esta última se redujo en la alzada a $500.000.
Todo ello, fundado en el criterio de “esfuerzo compartido”, ya que según se comprobó con la pericia contable el crédito de 2.080.000 en 2018 se terminó actualizando a casi 13 millones para finales de 2021.
En tal sentido los camaristas expresaron que “desde el campo de la teoría general del contrato, que se deben considerar los parámetros que rigen en orden a los deberes de cooperación renegociación para los contratos de larga duración” y, qué en el caso de contratos de consumo, “la revisión, sea por vía de renegociación o por vía judicial, constituye una valiosa herramienta para superar la situación de sobreendeudamiento“.
En definitiva, concluyeron en que “recomponiendo la reciprocidad obligacional que condujo a las partes contratar, en tanto no se suprime ni la actualización a través de un mecanismo previsto, ni los intereses compensatorios, los que se mantienen, solo se sustituye el índice UVA por el de “NACION TU CASA” paquete a partir de la fecha 21/03/2018, con un límite de afectación en el ingreso que no supere el 30%”.
Por su parte Cesario destacó que “con la confianza renació algo que pensábamos que no íbamos a ver en mucho tiempo en Argentina que es el crédito hipotecario”
“Con menor inflación el crédito hipotecario volvió a resurgir, no nos durmamos porque si bien el crédito volvió, siempre tenemos riesgo” agregó.
Dijo además que “si la Corte Suprema ratifica esta situación, lo más probable es que en Misiones desaparezca el crédito hipotecario y va a dificultar y mucho el otorgamiento del crédito hipotecario en todo el país”.
Lo concreto es mas allá de este problema puntual el crédito al sector privado sigue creciendo a todo ritmo y apunta a transformarse en uno de los principales motores de la recuperación que se espera para la economía en 2025.
A fin de noviembre muestra un salto importante que prácticamente triplica la inflación esperada del mes. Las cifras al 20 de noviembre muestran que el stock de préstamos al sector privado creció 7,7% en los últimos 30 días, mientras que se calcula que la inflación del mes se mantuvo por debajo del 3%. Esto es lo que viene sucediendo de manera casi lineal en los últimos siete meses.
Todas las líneas crediticias crecen fuerte, destacándose los hipotecarios que suben casi 25%. En este caso, el impulso también se explica porque el volumen venía de niveles mínimos en los últimos años.
El último dato del Colegio de Escribanos de Capital Federal reveló que se otorgaron 944 préstamos, mientras que el monto se acerca a los 100 millones de dólares.
El crédito al sector privado ya acumula un incremento interanual del 225%, mientras que la inflación acumulada en los últimos 12 meses llegó a 193% hasta el mes pasado, pero descenderá bruscamente a niveles de 130% para fin de 2024.
El crédito hipotecario en la Argentina representa apenas el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI), según datos aportados por la consultora Empiria.
Eso marca que, en ese aspecto, el país está en su peor momento de los últimos 80 años.
Ese panorama local se muestra aún más crítico cuando se lo compara con el de otros países. En Chile, el índice mencionado es de entre 27% y 28% del PBI y en Estados Unidos, de entre 75% y 80%.
Varios factores contribuyeron a esta crisis. Una inflación interanual de 271,5% a junio (último dato publicado por el Indec), las altas tasas de interés y la inestabilidad económica general llevaron a que las entidades financieras restringieran la oferta de créditos hipotecarios. Como resultado, el sueño de la casa propia se alejó cada vez más para muchas familias argentinas.
En 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, entró al mercado un nuevo protagonista: el préstamo hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que se va ajustando por inflación. Eso generó un boom de préstamos durante dos años, con los que más de 100.000 personas hoy están pagando su vivienda. Hasta ese entonces, los créditos eran a tasa fija, algo impensado para un contexto de inflación como el actual.
En tanto que el stock de crédito no llega a 10% del PBI, uno de los niveles más bajos del mundo. Los países de la región no bajan en general del 50%. Esto hace suponer que si la economía avanza a una mayor normalización, esa relación debería aumentar sustancialmente.